El mercado de alquiler de Argentina está en auge: entre octubre del año pasado y hoy, los alquileres promedio en la capital, Buenos Aires, cayeron un 40 por ciento, ajustados a la inflación, y la oferta de departamentos de alquiler aumentó un 170 por ciento, casi triplicándose. La razón de esto es el nuevo presidente de Argentina, Javier Mille. El hombre de 53 años fue elegido en diciembre pasado y uno de sus primeros actos en el cargo fue derogar numerosas leyes de protección de inquilinos. Esto incluye, por ejemplo, el control de alquileres. Miley es considerada una libertaria. Esto significa que el gobierno debería mantenerse al margen de la vida económica en la medida de lo posible y cree que el mercado se regulará solo en beneficio de todos. Esto coincide básicamente con las opiniones del FDP en Alemania, pero Milei lleva la ideología al extremo. Por esta razón a menudo se le llama “anarcocapitalista”. ¿Pero qué hay detrás del milagro del alquiler? Cifras poco impresionantes. Esto es lo que necesita saber:
¿Qué leyes derogó exactamente Milei?
Principalmente sobre las dos disposiciones que el Presidente eliminó. Uno era el control de alquileres, mediante el cual a los propietarios sólo se les permitía aumentar los alquileres en un cierto porcentaje, que el banco central de Argentina reajustaba anualmente. Otra es que los contratos de alquiler son válidos durante al menos tres años en lugar de dos años antes de que sea necesario renovarlos. El predecesor de Miley, Alberto Fernández, había aprobado ambas leyes con su gobierno.
¿Por qué la derogación de leyes tiene un impacto tan grande?
Las leyes de protección de inquilinos del gobierno anterior no cayeron de la nada, pero hay una historia. Argentina ha atravesado períodos de extrema debilidad económica durante décadas. La quiebra nacional se ha producido varias veces, la más reciente en 2014. El país vuelve a estar en crisis desde 2018. Como resultado, la inflación está aumentando drásticamente. Si bien en 2013 ya era del 10 por ciento, en marzo pasado subió al 287,9 por ciento. Desde entonces, la inflación ha bajado al 237 por ciento. Anteriormente no había una duración mínima para los contratos de alquiler y los propietarios aumentaban los precios de los apartamentos cada año en consonancia con la inflación. Como resultado, los alquileres han aumentado considerablemente. Las leyes del gobierno de Fernández deberían impedir esto. Esto también funcionó, pero muchos propietarios, especialmente en las grandes ciudades, querían mantener sus apartamentos fuera del mercado u ofrecerlos como lugar de vacaciones a turistas que pagaban en otras monedas, por ejemplo dólares estadounidenses. Después de todo, si los precios de alquiler suben aunque sea un poquito, el alquiler no vale la pena, pero todos los demás costos de funcionamiento están aumentando a una tasa de inflación increíblemente alta.
Con la eliminación de las leyes de protección a los inquilinos, el alquiler ha vuelto a ser atractivo. En consecuencia, muchos apartamentos que antes estaban desocupados volvieron al mercado, lo que explica el enorme aumento de la oferta. Como la oferta aumentó tanto, los propietarios no pudieron aumentar los alquileres frente a la competencia a medida que la inflación se disparaba.
Eso es genial: más apartamentos, alquileres más baratos…
No, por supuesto que hay varias trampas. Los alquileres no cayeron un 40 por ciento, sino que sólo aumentaron un 40 por ciento menos que la inflación. Dado que este último es del 237 por ciento, el alquiler aumentó un 197 por ciento en comparación con el año anterior. Sigue siendo el triple. “Vivo con mi madre. Deberíamos haber extendido nuestro contrato en diciembre. Querían multiplicar por ocho el alquiler”, dice Genaro Villar Mastino (18). Comparado con Spiegel en línea “Tuvimos que instalarnos en un apartamento pequeño. La mitad de los ingresos de mi madre, que es profesora, se destina al alquiler”. Sin protección para los inquilinos, los alquileres ahora pueden reajustarse al menos una vez al año, a veces trimestralmente. De hecho, nunca han aumentado tan bruscamente como lo hicieron en agosto pasado: casi un 250 por ciento más que el año anterior, en particular para las personas con bajos ingresos. ahora tienen menos probabilidades de encontrar viviendas asequibles. Una estimación del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO) muestra que el salario mínimo de Argentina cubre sólo la mitad del costo de alquilar un apartamento típico de una habitación en Buenos Aires.
Los propietarios ya ni siquiera matan. “Los alquileres en Argentina han aumentado anualmente en porcentajes de dos dígitos en los últimos años. A pesar del aumento de los alquileres, la alta inflación y los bajos ingresos hacen que el mercado de alquiler sea poco atractivo para los propietarios e inversores inmobiliarios”, escribe. Guía global de propiedades En su perspectiva sobre Argentina. Según la revista online, los ingresos por alquiler en las principales ciudades del país oscilan entre el 2 y el 6 por ciento anual. Con costos operativos anuales de alrededor del 2 por ciento del valor de la propiedad, a menudo no quedan ganancias.
¿Qué puede aprender Alemania del ejemplo de Argentina?
Los políticos alemanes aún tienen que abordar el tema, pero los medios conservadores e independientes están celebrando la derogación por parte de Miley de la protección a los inquilinos en Argentina como una gran victoria y una prueba de que el mercado se regula a sí mismo y no al Estado. Eso puede ser cierto en algunas áreas, pero el ejemplo de Argentina es malo, ya que muestra que Alemania necesita con demasiada frecuencia deshacerse de las normas de protección a los inquilinos o de los requisitos para los propietarios. Después de todo, incluso con controles regionales de alquileres, los alquileres en este país siguen aumentando. Para 2023, habrá aumentado a un promedio de casi el 5 por ciento. Esto fue ligeramente inferior a la tasa de inflación del 5,9 por ciento. El aumento es significativamente mayor para los edificios nuevos.
El problema de Alemania no es que los alquileres sean demasiado bajos o la inflación demasiado alta como en Argentina, sino que se están construyendo muy pocos apartamentos nuevos. Esto se debe en parte a la falta de fondos del Estado, a los estrictos requisitos de construcción y a la excesiva burocracia, pero principalmente a un fuerte aumento de los costes de construcción y de los tipos de interés de la construcción a partir de 2022.
Vonovia, el mayor grupo inmobiliario de Alemania, citó precisamente las razones para detener la construcción prevista de 60.000 nuevos apartamentos en el país hasta 2023. “Para propiedades que antes podíamos ofrecer por doce euros el metro cuadrado, ahora tenemos que acercarnos a los 20 euros”, afirmó Daniel Riedel, entonces director de desarrollo de Vonovia. Estos precios son “absolutamente irreales”.
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Las vacantes en Alemania llevan años disminuyendo
A diferencia de Argentina, en Alemania hay muchos apartamentos, pero no para alquilar. Las vacantes han ido disminuyendo con los años. Era el 4,1 por ciento de todos los apartamentos en 2006 y el 2,5 por ciento en 2022. La firma de análisis Empirica lo determina anualmente. Sólo se cuentan los apartamentos “activos en el mercado”, es decir, que se pueden alquilar directamente. Las vacantes son prácticamente inexistentes, especialmente en las grandes ciudades, a diferencia de Buenos Aires, por ejemplo. Según el censo actual, en Alemania hay en total 1,9 millones de viviendas vacías. Gran parte de ella será habitable sólo después de una extensa restauración.
La mayoría de los pisos vacíos se encuentran en zonas rurales alejadas de las áreas metropolitanas, en zonas donde la gente ha estado luchando contra la migración durante décadas. La tasa general de desocupación es del 4,3 por ciento, lo que los economistas consideran un valor aceptable. La tasa caerá del 2,8 al 2,5 por ciento en 2022 en comparación con el año pasado, debido en gran parte a la afluencia de refugiados de guerra ucranianos a Alemania este año.
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